Definición del contexto normativo

A la hora de definir el contexto legal de este proyecto debemos tener en cuenta el carácter provisional de esta construcción (un año) y la ubicación en un terreno rústico no urbanizable.

Con respecto  la construcción, el CTE exime de su cumplimiento a edificaciones que:

1) no estén destinadas a residencia, como industrias, talleres y naves agrícolas
2) construcciones provisionales con un plazo de utilización inferior a 2 años, y
3) edificios aislados con una superficie total inferior a 50 m2.

Pero es con respecto a la ubicación en terreno rústico no urbanizable donde surgen las principales dudas. Existe un vacío legal en nuestro país respecto a la configuración y a la ubicación de construcciones prefabricadas, a diferencia de otros países europeos donde existen regulaciones que tratan dicha materia, destinando determinados espacios para este tipo de viviendas.

A grandes rasgos puede considerarse una casa o construcción prefabricada como  un producto industrial que es objeto de “fabricación” (no de construcción ) y que se produce con total independencia del suelo en el que vaya a instalarse, enviándose las partes esenciales de la misma ya fabricadas al lugar de su emplazamiento, donde sólo hay que acoplarlas y fijarlas.

El principal aspecto que resulta necesario examinar respecto de dichas construcciones en su posible calificación como bienes muebles o inmuebles, puesto que ello lleva a determinar que legislación les resulte aplicable y, según veremos más adelante, qué requisitos deben cumplirse para su construcción.

El Código Civil artículo 334 considera como bienes inmuebles, junto con el suelo (“las tierras”), a los objetos que se les incorporan. En particular, habla de “edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo” y añade “todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no puede separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

Como podemos ver, la ley deduce la calidad inmobiliaria de los bienes citados del hecho de estar adheridos o unidos al suelo. Dicha adhesión o unión debe ser “fija”, esto es, que exista vinculación física del bien con el suelo. De esta manera, las casas prefabricadas que se adhieran al suelo deberán tener la consideración de bien inmueble, aunque por la forma de su construcción sea perfectamente desmontable y transportable.

         Así lo entiende el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en su sentencia 152/2000, en la cual establece que “…las casas prefabricadas… se trata, según definición del artículo 334 del C.C. de bienes inmuebles y de construcción adheridas al suelo”.

De esta manera, una casa prefabricada que precisara de cualquier tipo de obra para fijarla en el terreno, y no pudiera separarse de él sin menoscabo, precisaría la correspondiente licencia urbanística previa a su construcción.

         Por el contrario, si se tratara de una construcción que no precisara obras de anclaje o adhesión al terreno, podría cuestionarse su condición de bien inmueble, pero en estas casas deberíamos tener en cuenta su vocación de permanencia en el lugar en el que se incorpora la vivienda o construcción prefabricadas, ya que dicha permanencia debería ser apreciada como una muestra de incorporación en los términos previstos en el artículo 334 C.C.

Así lo entiende el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia 764/1996 en la  que se declara conforme a derecho el pago de una sanción por la instalación en suelo no urbanizable de una vivienda unifamiliar prefabricada, ya que la vivienda se instaló en suelo no urbanizable y la instalación no tenía  carácter provisional , sino  que se instaló con vocación de permanencia en el tiempo. 

En este mismo sentido el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en la Sentencia  num. 1019/2000, declara que era necesario la solicitud de licencia de obras para la ejecución de cerramiento, allanamiento del suelo, construcción de una solera y colocación sobre  ella de una caravana de doce metros de largo por cuatro de ancho …), en el caso  de no obtenerla , sería necesario reparar el terreno a su estado original.